Verteilung der Wärme­versorgungs­kosten lt. Heiz­kosten­verordnung

Die Betriebskosten für die Versorgung mit Raumwärme und Warmwasser sind laut Heizkostenverordnung im Regelfall zu mindestens 50% und höchstens 70% nach individuellem Verbrauch unter den Bewohnern zu verteilen. Innerhalb dieser Bandbreite haben Eigentümer (ggf. vertretend deren Hausverwalter) einen sachgerechten Verbrauchskostenanteil nach billigem Ermessen festzulegen. Das bedeutet, der Verteilschlüssel ist so zu wählen, dass kein Nutzer - insbesondere kein Mieter - hiervon unbillig benachteiligt wird. Ein Mitspracherecht haben Mieter bei der Wahl des Verteilschlüssels jedoch nicht.

Der verbleibende nicht verbrauchsabhängig abzurechnende Betriebskostenanteil ist als sogenannter Grundkostenanteil nach einem festen Maßstab aufzuteilen. Die Heizkostenverordnung sieht hierzu alternativ die Wohnfläche, die beheizte Wohnfläche, das Wohnraumvolumen oder das beheizte Wohnraumvolumen vor. Auch hier haben Eigentümer bei der Wahl ein einseitiges Bestimmungsrecht, das sie sachgerecht nach billigem Ermessen auszuüben haben.

Ausnahmen:

• Soll mit einem höheren Verbrauchskostenanteil als 70% abgerechnet werden, ist dies nur nach entsprechender vertraglicher Vereinbarung zwischen den Parteien zulässig. (Hinweis: Eine Verteilung zu 100% nach Verbrauch ist in der Regel nicht ratsam, weil eine Nutzeinheit mit Nullverbrauch nicht mehr an den Fixkosten beteiligt werden würde. Insbesondere bei Leerständen würde dies zu Unbilligkeiten führen und berechtigte Anfechtungen ermöglichen.)
• Die Betriebskosten der Heizanlage sind zwingend zu 70% nach verbrauchsabhängigem und zu 30% nach festem Maßstab abzurechnen, wenn alle drei folgenden Bedingungen erfüllt sind:
  1. Das Gebäude erfüllt nicht mindestens das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 16. August 1994 (BGBI. I S. 2121)
  2. Die Eigentümer versorgen die Liegenschaft durch eine mit Öl oder Gas betriebene Zentralheizung. (Hinweis: Die Regelung greift nicht, wenn die Öl- oder Gasheizung Eigentum Dritter ist, die damit gewerblich Wärme liefern = sogenanntes Contracting)
  3. Die Verteilung der Raumwärme erfolgt zwar über freiliegende Leitungen, die jedoch überwiegend gedämmt sind.